Tierhaltung in Wohnungen – darf sich der Vermieter die Zustimmung vorbehalten?

Sachverhalt

Die Klägerin ist Mieterin einer 90 m2 großen Dachgeschoßwohnung, die über eine 13 m2 große Terrasse verfügt. Die Beklagte ist Eigentümerin des in Wien gelegenen Hauses und Vermieterin der Dachgeschoßwohnung. Im Mietvertrag aus 2002 wurde festgehalten, dass Hunde und Kleintiere nur mit schriftlicher Bewilligung des Vermieters gehalten werden dürfen. Die Klägerin und ihre Lebensgefährtin beabsichtigen, in der Mietwohnung einen Hund zu halten. Es soll eine junge Hündin sein. Die Rasse wurde noch nicht festgelegt. Der Hund soll ausgewachsen maximal 60 cm Schulterhöhe erreichen und kein „Kampfhund“, Pitbull oder schwieriger Hund sein. Die Klägerin konnte sich noch nicht auf einen bestimmten Hund festlegen, weil sie diesen aus dem Tierheim oder von Freunden nehmen und zuvor die Zustimmung der Vermieterin abwarten möchte. Sie ist als zahnärztliche Assistentin in Vollzeit berufstätig. Ihre Lebensgefährtin ist selbständige Grafikerin. Der Hund wäre tagsüber bei der Lebensgefährtin im Büro und würde nicht den ganzen Tag alleine zu Hause gelassen werden.

Die Vermieterin versagte die Zustimmung zur Hundehaltung. In den Mietverträgen für die 24 Objekte des fünfstöckigen Hauses finden sich unterschiedlichste Bestimmungen betreffend Tierhaltung. Einem Mieter wurde etwa die Tierhaltung mit Rücksichtnahme auf die anderen Hausbewohner gestattet. Dieser hält in seiner rund 60 m2 großen Wohnung einen Kuvasz-Rüden (ungarischer Hirtenhund). Rüden dieser Rasse können eine Widerristhöhe bis zu 76 cm und ein Gewicht von über 60 kg erreichen. Der Mietvertrag einer anderen Mieterin hält fest: „Die Tierhaltung im Mietgegenstand ist nur in sachgerechter Weise und unter Rücksichtnahme auf die schutzwürdigen Interessen der übrigen Bewohner des Hauses zulässig. Bewirkt die Tierhaltung Übelstände im Mietgegenstand oder an allgemeinen Teilen des Hauses (insbesondere Schäden und Verunreinigungen) oder unzumutbare Beeinträchtigungen der Hausbewohner durch Lärm, Geruchsbelästigung u.ä., so hat der Mieter über Aufforderung des Vermieters die im Mitgegenstand gehaltenen Tiere zu entfernen.“ Die Mieterin hielt in der Wohnung von 2014 bis 2016 ohne Beschwerden und ohne Probleme einen Husky-Mischling mit 50–60 cm Schulterhöhe. Ein anderer Mieter hält einen pudelähnlichen Hund im Haus. Einem weiteren Mieter wurde 2013 auf seine Anfrage die Zustimmung zur Haltung einer Katze unter gewissen Auflagen (kein Herumstreunen, keine Beschädigung der Wohnung, ausreichende Sorge für das Tier) erteilt.

Es kommt immer wieder zu Beschwerden einzelner Mieter wegen der Tierhaltung im Haus. Im Jahr 2019 gab es rund fünf Beschwerden. Gebell ist im Haus immer wieder einmal wahrnehmbar. Rund zwei bis dreimal im Monat ist Hundegebell tagsüber hörbar. Rund einmal im Monat kommt es zu Verunreinigungen durch Hundekot oder urin im Stiegenhaus, Erdgeschoß oder Liftbereich, deren Beseitigung einen zusätzlichen Aufwand erfordert. Das Haus wird wöchentlich gereinigt. Es gibt keinen unangenehmen Hundegeruch im Haus. Es kann nicht festgestellt werden, dass sich Kinder oder andere Bewohner des Hauses vor den Hunden fürchten. Bei der Neuvermietung von Objekten kommt es vor, dass Interessenten mit einer Tierhaarallergie nachfragen, ob im Haus Hunde gehalten werden. Manche Interessenten wollen nicht in einem Haus wohnen, in dem es Katzen und Hunde gibt. Es kann aber nicht festgestellt werden, dass eine Neuvermietung lediglich wegen der vorhandenen Tierhaltung im Haus gescheitert ist.

Die Klägerin begehrte, die beklagte Vermieterin zu verpflichten, in die Haltung eines kleinen Hundes, der nicht in die Kampfhundeliste eingetragen sei, einzuwilligen. Die Weigerung der Zustimmung durch die Beklagten sei schikanös, anderen Mietern sei die Tierhaltung gestattet worden. Die Haltung eines kleinen Hundes sei mit keinerlei Nachteil für die Beklagte oder die übrigen Mieter verbunden. Die von der Beklagten herangezogenen Einwendungen basierten auf bloßen Mutmaßungen und seien nicht begründet.

Die Beklagte wendete ein, grundsätzlich nicht gegen Hundehaltung im Haus zu sein. Der einzelne Hund sei nicht das Problem, jedoch der „Hunde Summationseffekt“. Hunde seien gesellig und zögen einander an. Auch im Bereich vor dem Haus finde eine schleichende Hunde Höherfrequenz statt. Es sei mit Ungeziefer und Krankheitserregern zu rechnen. Im Stiegenhaus, im Aufzug und an der Hausfront seien oft Urin und Fäkalreste beobachtet worden. Es komme zu einem Reinigungsmehraufwand im Haus. Für Kinder im Haus bestehe bei der Hundehaltung ein latentes Gefährdungspotential. In der Vergangenheit habe es massive Beschwerden der Mieter wegen stundelangen Hundegebells gegeben. Der in der Wohnung eines anderen Mieters gehaltene ungarische Hirtenhund mit einer Widerristhöhe von ca 70 cm vertrage sich aufgrund seines stark ausgeprägten Revierverhaltens nicht mit anderen Hunden und zähle in der Schweiz zu der Kategorie der Listenhunde. Allein durch diese Hundehaltung sei das Kontingent der zu genehmigenden Hunde ausgeschöpft. Hundehaltung erschwere die Neuvermietung von Objekten. Es handle sich um ein äußerst gepflegtes Althaus, die Weigerung sei nicht willkürlich.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Die Klausel des mit der Klägerin geschlossenen Mietvertrags sei kein vertraglich vereinbartes generelles Haustierverbot. Der Vermieter habe nach der Rechtsprechung ein schützenswertes Interesse an einer Beschränkung der Haltung von Hunden. Die Beklagte sei berechtigt das Halten eines Hundes im einzelnen Fall abzulehnen, wenn ein triftiger Grund entweder in der Person des Mieters oder im Verhalten des Tieres vorliege. Um beurteilen zu können, ob ein derartiger Grund vorliege, müsse der Mieter einen konkreten Hund, zumindest aber eine konkrete Hunderasse aussuchen, um die Zustimmung zur Hundehaltung zu verlangen. Es entspreche nicht Sinn und Zweck der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung, zuerst irgendeinen zusätzlichen Hund im Haus aufzunehmen, über den keine näheren Informationen vorliegen, um dann erst nach allfälligen Schwierigkeiten gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen zu müssen.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin Folge und verpflichtete die Beklagte, in die Haltung eines Hundes mit maximal 60 cm Schulterhöhe, der nicht in die Kampfhundeliste eintragen sei, einzuwilligen. Das Klagebegehren auf generelle Einwilligung in die Hundehaltung, wies es ab. Seiner rechtlichen Beurteilung nach räume die im Mietvertrag enthaltene Genehmigungsklausel dem Vermieter eine Entscheidungsbefugnis im Einzelfall ein, berechtige ihn aber nicht, die Tierhaltung ohne einen triftigen Grund zu untersagen. Ein derartiger Grund liege nach den Feststellungen nicht vor. Die allgemeinen Bedenken der Vermieterin gegen die Haltung eines weiteren Hundes seien Spekulationen. Eine Genehmigung müsse auch nicht erst dann erteilt werden, wenn ein konkreter Hund oder zumindest eine konkrete Hunderasse feststehe. Dies würde von vornherein die Aufnahme eines Mischlingshundes unbekannter Herkunft etwa aus einer Tierschutzeinrichtung unmöglich machen. Den Einwendungen der Beklagten sei nur insoweit Rechnung zu tragen, als die mit der Klage begehrte uneingeschränkte Zustimmung zur Hundehaltung auch solche Hunde umfassen würde, die wegen ihrer Größe bei der Haltung in einer Wohnung tatsächlich problematisch sein könnten. Die Aufnahme eines solchen Hundes habe die Klägerin aber ohnehin in ihrem Vorbringen ausgeschlossen.

Die Beklagte wandte sich daraufhin an den Obersten Gerichtshof (OGH).

Entscheidung

Der OGH beschäftigte sich zunächst mit den bereits ergangenen Entscheidungen und den wissenschaftlichen Beiträgen zur Zulässigkeit von Tierhaltungen in Mietobjekten. Zusammengefasst führte er dazu Folgendes aus:

Die Zulässigkeit der Tierhaltung in einem Mietobjekt werde in Rechtsprechung und Lehre zunächst danach beurteilt, ob sie vertraglich geregelt sei. Enthalte der Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung, sei die Haltung der üblichen Haustiere (insbesondere von Hunden und Katzen) in der Regel erlaubt. Ein im Mietvertrag enthaltenes ausdrückliches Verbot, Hunde zu halten, wurde in der (überwiegend älteren) Rechtsprechung generell für zulässig gehalten und berechtigte den Vermieter, auf Unterlassung der Hundehaltung zu klagen, unabhängig davon, ob im Einzelfall Probleme aufgetreten waren oder nicht. In einer jüngeren Entscheidung beurteilte der OGH ein generelles Haustierverbot in einem Mietvertrag jedoch als gröblich benachteiligend, soweit es auch artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere (wie etwa Ziervögel, Zierfische, Hamster oder kleine Schildkröten) umfasse. Bei anderen Tieren könne dem Vermieter ein schützenswertes Interesse an einer Beschränkung nicht abgesprochen werden. Diese Entscheidung wurde in der Wissenschaft unterschiedlich beurteilt. In Deutschland führte der Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 20. 3. 2013 aus, dass ein generell im Mietvertrag vorgesehenes Verbot, Hunde und Katzen zu halten, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (konkret ging es um die Haltung eines Shi Tzu-Malteser-Mischling mit einer Schulterhöhe von 20 cm). Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch eines Mietobjekts gehöre, erfordere eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lasse sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen. Eine Klausel die eine Hunde‑ und Katzenhaltung generell verbiete sei daher unzulässig, da sie auch jene Fälle umfasse, in denen die Interessenabwägung (eindeutig) zugunsten des Mieters ausfallen würde.

In einer weiteren Entscheidung, der eine Mietvertragsklausel zugrunde lag, nach der die Zustimmung zur Tierhaltung im Mietvertrag in das freie Ermessen des Vermieters gestellt war, hat der BGH darauf hingewiesen, dass der Vermieter nicht dargetan habe, warum ein Hund der Rasse Bearded Collie nicht artgerecht im dritten Obergeschoß einer Hamburger Altbauwohnung gehalten werden könne. Dem lediglich mit der allgemeinen Lebenserfahrung begründeten Vorbringen zur erhöhten Abnützung könne nicht entnommen werden, dass und in welcher Weise die Wohnung durch die Haltung des konkreten Hundes einer Abnutzung unterliege.

Konkret zur Vereinbarung eines Genehmigungsvorbehalts im Zusammenhang mit einer Tierhaltung verwies der OGH auf seine Entscheidung betreffend die Haltung von Katzen. In dieser unterschied der OGH zwischen einem generellen, als zulässig angesehenen Tierhaltungsverbots, und einem Genehmigungsvorbehalt. Dieser mache nur dann Sinn, wenn damit dem Mieter ein Anspruch auf Genehmigung der Tierhaltung eingeräumt werden solle, der Vermieter sich – im Gegensatz zur generellen Erlaubnis – aber auch eine gewisse Entscheidungsbefugnis vorbehalten wolle. Diese Entscheidungsbefugnis könne allerdings nicht freies Ermessen sein, weil insbesondere im Verhältnis zwischen Unternehmer und Verbraucher rein willkürliche Entscheidungen unzulässig sind. Ein Abweichen von diesem Grundsatz ohne sachliche Rechtfertigung sei unzulässig. Im Fall des Genehmigungsvorbehalts dürfe der Vermieter die Zustimmung daher nicht ohne nachvollziehbare Begründung ablehnen. In einer älteren Entscheidung hatte der OGH hingegen noch ausgesprochen, dass derartige Genehmigungsvorbehalte auch ohne die Bindung an das Vorliegen triftiger Gründe zulässig sind.

Die wissenschaftlichen Beiträge zu dieser Frage fallen wiederum unterschiedlich aus und differenzieren etwa zwischen einzelnen Tierarten (etwa für Hunde zulässig, für Katzen jedoch nicht).

Zum konkreten Anlassfall hielt der OGH Folgendes fest:

Die Klausel im Mietvertrag, wonach für eine Tierhaltung die Zustimmung des Vermieters einzuholen sei, sei nicht einzeln ausgehandelt worden. Es handle sich somit um eine Klausel im Rahmen eines Vertragsformulars, auf welche die Regeln des § 879 Abs 3 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) Anwendung finden würden. Die Klausel dürfe die Mieterin daher nicht gröblich benachteiligen. Die Klägerin habe die Wohnung zu Wohnzwecken gemietet. Die Beklagte sei Vermieterin von insgesamt 24 Objekten und damit Unternehmerin. Es liege somit ein Verhältnis zwischen Verbraucher und Unternehmer vor.

Der zu beurteilende Genehmigungsvorbehalt in Bezug auf eine Tierhaltung sei allgemein gehalten, da er weder inhaltliche Vorgaben für die Tierhaltung an sich noch für eine Genehmigung durch den Vermieter enthalte. Der OGH habe in einer anderen Entscheidung ein generelles Haustierverbot in einem Mietvertrag auf Formularbasis bereits als gröblich benachteiligend beurteilt, soweit es auch artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere umfasse. Zwar schränke ein absolutes Tierhaltungsverbot die Gebrauchsbefugnis eines Mieters noch stärker ein als der hier zu beurteilende Genehmigungsvorbehalt. Allerdings würde auch ein kategorisches Verbot eine davon abweichende Zustimmung des Vermieters im Einzelfall nicht ausschließen. Eine Verbotsklausel und ein inhaltlich nicht beschränkter Genehmigungsvorbehalt können daher, entgegen der bisherigen Rechtsprechung, nicht völlig unterschiedlich beurteilt werden.

Die zu beurteilende Vertragsklausel beinhalte, dass auch die Haltung wohnungsüblicher Kleintiere willkürlich, also ohne sachliche Gründe verweigert werden könne. Sie sei daher gröblich benachteiligend. Nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes seien solche Vertragsklauseln im Verhältnis zwischen Verbraucher und Unternehmer stets zur Gänze ungültig. Eine Reduzierung des Geltungsbereichs der Klausel, etwa auf Hunde und Katzen, stehe dem Gericht daher nicht zu. Da somit eine vertragliche Regelung zur Tierhaltung fehle, sei die Frage nach der Zulässigkeit nach den allgemeinen Vorgaben des ABGB zu beurteilen. Das bedeute, dass auf den Zweck des Vertrags, auf den Ortsgebrauch und auf die „Verkehrssitte“ zu achten sei. Zu diesen Vorgaben habe der OGH in der Vergangenheit festgehalten, dass das Halten der üblichen Haustiere, insbesondere von Hunden und Katzen, in Wohnungen erlaubt sei, außer die Tierhaltung würde über das „gewöhnliche“ Maß hinausgehen.

Im vorliegenden Fall begehre die Mieterin die Zustimmung zur Haltung eines maximal mittelgroßen Hundes (Widerristhöhe bis 60 cm), der nicht zu den in der Verordnung der Wiener Landesregierung über die Festlegung von hundeführscheinpflichtigen Hunden aufgezählten „Listenhunden“ gehöre und in einer rund 90 m2 großen Wohnung, die über eine 13 m2 große Terrasse verfügt, aufgenommen werden solle. Die Betreuung des Hundes während des Tages sei sichergestellt. Der Hund wäre somit nicht den ganzen Tag alleine zu Hause, was der Gefahr von Beschädigungen der Wohnung oder Lärmbelästigung durch anhaltendes Bellen aus jeweils Langeweile oder Frustration entgegenwirke. Im Haus würden bereits (auch große) Hunde gehalten werden.

Es sei zwar richtig, dass sich einzelne Mieter bereits wegen der Tierhaltung im Haus beschwerten, Gebell im Haus zu hören sei und etwa einmal im Monat Verunreinigungen durch Hundekot oder Hundeurin im Haus festgestellt wurden. Diese Belästigungen können aber nicht dem noch gar nicht vorhandenen Hund, den die Klägerin in ihrer Mietwohnung halten möchte, zugerechnet werden. Ob diese Unzulänglichkeiten die Vermieterin berechtigen, die Haltung der „Verursacher“ zu verbieten und eine Unterlassungsklage einzubringen, sei im gegenständlichen Fall nicht zu beurteilen. Maßgeblich für die Verpflichtung der Vermieterin, der Hundehaltung zuzustimmen, sei allein das (zu erwartende) Verhalten des künftigen Hundes der Klägerin. Sollte der künftige Hund die Erwartungen beider Vertragsparteien nicht erfüllen, stehe es der Vermieterin natürlich frei, die Unterlassung der Hundehaltung zu fordern.

Die Revision der Vermieterin war daher nicht berechtigt und musste sie die Zustimmung zur konkreten Hundehaltung erteilen.

Die vollständige Entscheidung finden Sie hier.

Anmerkung zur Entscheidung:

Der OGH stellt in der vorliegenden Entscheidung fest, dass im Rahmen von Verträgen zwischen privaten Mietern und unternehmerisch tätigen Vermietern Genehmigungsvorbehalte für die Haltung von Tieren nicht zulässig sind, wenn sie im Zuge von Formularverträgen geschlossen werden. Das sind Verträge die nicht im Einzelnen ausgehandelt und vereinbart, sondern bei denen vorgefertigte Verträge (die Formularen ähnlich sind) verwendet werden. Ob Gleiches auf Verträge zwischen privaten Vertragsparteien zutrifft, lässt der OGH offen. Auch ob es zulässig wäre, wenn zB die Haltung von Kleintieren erlaubt und der Genehmigungsvorbehalt nur für Hunde und Katzen gelten würde, lässt der OGH unbeantwortet. Die Frage nach der Rechtmäßigkeit von Verboten und Genehmigungsvorbehalten in Verträgen muss daher immer am konkreten Einzelfall beurteilt werden. Das gilt auch für die Frage, ob eine konkrete Verweigerung der Tierhaltung durch einen Vermieter zulässig war oder nicht.